Những Điều Bạn Cần Biết Về Thủ Tục Xin Giấy Phép Xây Dựng Nhà Ở Quy Định 2025

Thế nào là giấy phép xây dựng nhà ở?

• Công trình biệt thự.
• Công trình nhà ở liền kề.
• Công trình nhà ở độc lập: nhà ở từ cấp 1 đến cấp 4.

Khi nào cần làm thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở?

Trước tiên, bạn cần xác định có phải cần thực hiện thủ tục hay không. Các công trình làm thủ tục bao gồm:

Xây dựng mới 

• Xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị.
• Nhà ở nông thôn thuộc khu vực có quy hoạch xây dựng
• Khu bảo tồn hoặc di tích lịch sử – văn hóa.

Cải tạo, sửa chữa

• Thay đổi kết cấu chịu lực, công năng sử dụng, diện tích xây dựng.
• Thay đổi mặt ngoài công trình làm ảnh hưởng đến kiến trúc, cảnh quan đô thị.

Di dời công trình xây dựng

Nếu muốn di dời sang địa điểm khác, cần phải xin giấy phép để đảm bảo đúng quy trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng tại nơi mới.

Các công trình xây dựng khác

Ngoài nhà ở riêng lẻ, các công trình khác như nhà xưởng, nhà hàng… hoặc công trình công cộng cũng cần giấy phép xây dựng.

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ sẽ áp theo khu vực đô thị và khu vực nông thôn. Cụ thể như sau:

Cấp giấy phép xây dựng nhà ở đô thị

• Thửa đất xây nhà ở phải phù hợp quy chế quản lý kiến trúc và quy hoạch xây dựng
• Công trình nhà ở phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng.
• Quá trình xây dựng phải đảm bảo an toàn, phòng cháy chữa cháy và bảo vệ môi trường.
• Đảm bảo khoảng cách an toàn trong xây dựng
• Nhà ở có thiết kế xây dựng đáp ứng được các yêu cầu theo quy định.
• Có bộ hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ hợp lệ theo quy định.
• Nhà ở trong tuyến phố, khu đô thị ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết

Cấp giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn

Chỉ cần đảm bảo nhà ở được xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn theo quy định.

Hồ sơ làm thủ tục bao gồm những gì?

Hồ sơ làm thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở cần chuẩn bị:

• Đơn xin cấp giấy phép xây dựng: mẫu đơn theo quy định, cung cấp thông tin chi tiết về dự án xây dựng.
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất gồm: sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ pháp lý liên quan khác.
• Bản vẽ thiết kế xây dựng gồm: mặt bằng tổng thể công trình, mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt chính, mặt bằng móng và mặt cắt móng.
• Kỹ thuật: Sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình, bao gồm cấp thoát nước, cấp điện.
• Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy: Nếu công trình thuộc đối tượng phải tuân thủ quy định về phòng cháy, chữa cháy.
• Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng: Trong trường hợp pháp luật xây dựng yêu cầu.

Lưu ý: tùy vào điều kiện cụ thể của địa phương mà thủ tục xin giấy phép xây dựng sẽ yêu cầu bạn phải kèm thêm một số yêu cầu hoặc giấy tờ khác.

Do đó nên kiểm tra cụ thể tại UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi dự định xây dựng để hồ sơ của mình hoàn chỉnh và chính xác​.

Quy trình thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở

Nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng

Cần phải nộp hồ sơ tại Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính của UBND cấp huyện.

Hồ sơ cần bao gồm tất cả các giấy tờ đã liệt kê ở phần trước.

Ủy ban nhân dân cấp huyện xét duyệt và xử lý hồ sơ 

Tiếp nhận hồ sơ:

Người tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ và đúng quy định của hồ sơ. Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, người tiếp nhận sẽ ghi giấy biên nhận và trao cho người nộp.

Trong trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa đúng quy định, người tiếp nhận sẽ hướng dẫn bạn hoàn thiện hồ sơ theo đúng quy định.

Xin ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước

UBND cấp huyện thực hiện đối chiếu điều kiện xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở với quy định của Luật Xây dựng 2014 và gửi văn bản xin ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về các lĩnh vực liên quan đến công trình nhà ở.

Lưu ý: Thời hạn xử lý tối đa là 12 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản xin ý kiến. Nếu sau thời hạn kể trên mà UBND cấp huyện vẫn không nhận được văn bản trả lời của cơ quan quản lý nhà nước thì được coi là đã đồng ý và chịu trách nhiệm về nội dung thuộc chức năng quản lý của mình..

Trả kết quả

Thời hạn giải quyết thủ tục xin giấy phép xây dựng thường kéo dài không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Nếu cần xem xét thêm và không thể hoàn thành trong thời gian này, cơ quan cấp phép phải thông báo lý do bằng văn bản. Thời gian gia hạn không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn và phải thông báo cho chủ đầu tư về lý do.

Lưu ý  thời gian và thủ tục có thể thay đổi tùy theo từng địa phương và cơ quan giải quyết. Để đảm bảo thông tin chính xác, hãy liên hệ trực tiếp với cơ quan hành chính tại địa phương.

Nhận giấy phép xây dựng

Cấp giấy phép xây dựng nhà ở trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đầy đủ hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở hợp lệ;

Trường hợp đến hạn cấp giấy phép xây dựng nhưng cần phải xem xét thêm (không quá 10 ngày), UBND cấp huyện thực hiện:

• Thông báo bằng văn bản cho người nộp hồ sơ biết lý do;
• Báo cáo cho cấp trên (cơ quan quản lý trực tiếp UBND cấp huyện) xem xét và chỉ đạo thực hiện.

Quy định về thiết kế xây dựng nhà ở

Dưới đây là những nội dung quan trọng liên quan đến thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ:

Quy định chung

Phù hợp với quy hoạch xây dựng: Thiết kế nhà ở phải tuân thủ các quy hoạch xây dựng chi tiết (nếu có), như quy hoạch đô thị, khu vực nông thôn, hoặc khu vực bảo tồn.

Tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng: Thiết kế phải đảm bảo các tiêu chuẩn về kết cấu, an toàn cháy nổ, môi trường, và các yêu cầu kỹ thuật khác.

Do đơn vị có năng lực thiết kế thực hiện:

• Nhà ở dưới 3 tầng hoặc có tổng diện tích sàn nhỏ hơn 250m²: Có thể tự thiết kế hoặc thuê công ty đủ năng lực.
• Nhà ở từ 3 tầng trở lên hoặc diện tích sàn từ 250m²: Thiết kế phải do công ty có chứng chỉ hành nghề thực hiện.

Quy định chiều cao và mật độ xây dựng

Chiều cao công trình: Phụ thuộc vào quy hoạch từng khu vực, không vượt quá giới hạn quy định tại địa phương.

Ví dụ: Khu đô thị trung tâm thường giới hạn chiều cao từ 3 – 5 tầng.

Mật độ xây dựng: Mật độ xây dựng tối đa tùy thuộc vào diện tích lô đất. Theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (QCXDVN 01:2021), quy định như sau:

• Đất dưới 50m²: Mật độ xây dựng tối đa 100%.
• Đất từ 50m² – 75m²: Mật độ xây dựng tối đa 90%.
• Đất từ 75m² – 100m²: Mật độ xây dựng tối đa 80%.
• Đất từ 200m² trở lên: Mật độ xây dựng giảm dần, tùy theo quy định cụ thể.

Quy định về khoảng lùi xây dựng

Khoảng lùi được xác định dựa trên chiều cao công trình và quy hoạch đường phố

Đối với nhà ở mặt phố:

• Đường lộ giới dưới 19m: Không yêu cầu khoảng lùi, được xây dựng sát ranh giới đất.
• Đường lộ giới từ 19m trở lên: Khoảng lùi từ 2m – 6m tùy chiều cao công trình.

Đối với nhà ở trong hẻm: Phụ thuộc vào lộ giới hẻm và quy định địa phương.

Quy định an toàn xây dựng

• Thiết kế nhà ở riêng lẻ phải đảm bảo chịu lực tốt, ổn định công trình, và khả năng kháng chấn 
• Bố trí lối thoát hiểm, phòng cháy chữa cháy đối với nhà cao tầng hoặc nhà xây dựng tại khu đông dân cư.
• Đảm bảo không ảnh hưởng đến kết cấu nhà liền kề, đặc biệt đối với nhà xây sát ranh giới đất.

Quy định về hệ thống kỹ thuật trong thiết kế nhà ở riêng lẻ

• Hệ thống thoát nước: thoát nước phù hợp không gây ngập úng, ảnh hưởng khu vực xung quanh.
• Hệ thống điện và cấp nước: tuân thủ tiêu chuẩn kỹ thuật, đảm bảo an toàn và khả năng cung cấp ổn định.
• Thông gió và chiếu sáng: thông gió tự nhiên và ánh sáng phù hợp, đặc biệt nhà cao tầng hoặc nhà trong ngõ hẹp.

Quy định về kiến trúc và cảnh quan

Nhà ở đô thị phải đảm bảo hài hòa với kiến trúc xung quanh, không gây mất mỹ quan đô thị.

Ở các khu vực đặc thù (như khu phố cổ, bảo tồn văn hóa), thiết kế phải tuân theo quy định riêng.

Các giấy tờ cần thiết khi xin phép thiết kế nhà ở riêng lẻ

Trước khi thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở, cần chuẩn bị tài liệu nộp kèm sau:

• Bản vẽ thiết kế mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng công trình.
• Bản đồ vị trí, sơ đồ khu đất.
• Chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan khác.

Quy định nhà ở sát ranh giới đất

• Nhà ở được phép xây dựng sát ranh giới đất nếu không có quy định khác tại địa phương.
• Không được thiết kế cửa sổ mở thẳng ra phần đất của nhà bên cạnh. Nếu cần, phải tuân thủ khoảng cách tối thiểu theo quy định là 2m trở lên.

Quy định bảo vệ môi trường và không gian công cộng

• Không xả thải, đổ vật liệu xây dựng gây ảnh hưởng đến khu vực xung quanh.
• Hạn chế tiếng ồn, bụi bẩn trong quá trình thi công.

Các trường hợp miễn giấy phép xây dựng

Những trường hợp không cần làm thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở. Theo quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 gồm:

• Công trình bí mật nhà nước
• Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được nhà nước quyết định đầu tư.
• Nhà ở thuộc dự án phát triển, quy mô dưới 7 tầng và diện tích sàn dưới 500 m².
• Công trình sửa chữa, cải tạo không thay đổi kết cấu, công năng, và không ảnh hưởng đến môi trường.

Chủ đầu tư miễn giấy phép phải thông báo thời điểm khởi công xây dựng. Kèm hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý địa phương để lưu trữ và theo dõi.

Các câu hỏi thường gặp khi xin cấp phép xây dựng nhà ở

• Nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng ở đâu?
• Thời gian xử lý hồ sơ xin giấy phép xây dựng là bao lâu?
• Lệ phí xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ là bao nhiêu?
• Nếu xây nhà mà không xin giấy phép thì có bị xử phạt không?
• Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ có thời hạn bao lâu?
• Làm sao để biết đất xây dựng có nằm trong quy hoạch không?
• Có cần thuê đơn vị thiết kế bản vẽ để xin giấy phép không?
• Nếu không đồng ý với quyết định từ chối cấp phép, tôi phải làm sao?
• Nhà xây dựng trên đất thuê có xin giấy phép được không?