Những Điều Bạn Cần Biết Về Thủ Tục Xin Giấy Phép Xây Dựng Nhà Ở Quy Định 2025

Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở là một bước quan trọng trước khi bắt đầu xây dựng công trình. Theo quy định mới nhất hồ sơ, quy trình và điều kiện cấp phép có một số thay đổi đáng chú ý.

Vì vậy bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn cụ thể từng thủ tục, giúp bạn nắm bắt đầy đủ quy định mới nhất năm 2025, đảm bảo quá trình thực hiện ít xảy ra sai sót nhé!

Thế nào là giấy phép xây dựng nhà ở?

Các hạng mục công trình nhà ở thuộc nhà ở riêng lẻ được quy định bao gồm:

• Công trình biệt thự.
• Công trình nhà ở liền kề.
• Công trình nhà ở độc lập: nhà ở từ cấp 1 đến cấp 4.

Khi nào cần làm thủ tục xin giấy phép xây dựng?

Trước tiên, bạn cần xác định công trình của mình có cần thực hiện thủ tục hay không. Các công trình bao gồm.

Xây dựng mới 

• Xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị.

• Nhà ở nông thôn thuộc khu vực có quy hoạch xây dựng, khu bảo tồn hoặc di tích lịch sử – văn hóa.

Cải tạo, sửa chữa

• Thay đổi kết cấu chịu lực, công năng sử dụng, diện tích xây dựng.
• Thay đổi mặt ngoài công trình làm ảnh hưởng đến kiến trúc, cảnh quan đô thị (đối với khu vực đô thị).

Di dời công trình xây dựng

Khi muốn di dời từ địa điểm này sang địa điểm khác, cần xin giấy phép để đảm bảo quy trình phù hợp với quy hoạch xây dựng tại nơi mới.

Các công trình xây dựng khác

Ngoài nhà ở riêng lẻ, các công trình khác như nhà xưởng, nhà hàng, quán cà phê, hoặc công trình công cộng cũng cần giấy phép xây dựng.

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ sẽ áp theo khu vực đô thị và khu vực nông thôn. Cụ thể như sau:

Cấp giấy phép xây dựng nhà ở đô thị

• Thửa đất sử dụng để xây nhà ở phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc và quy hoạch xây dựng do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước đó.
• Công trình nhà ở phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng.
• Quá trình xây dựng phải đảm bảo an toàn cho công trình, công trình lân cận, phòng cháy chữa cháy và bảo vệ môi trường.
• Phải đảm bảo khoảng cách an toàn trong xây dựng (khoảng cách từ công trình nhà ở đến công trình dễ cháy nổ, độc hại và các công trình liên quan đến an ninh, quốc phòng).
• Nhà ở có thiết kế xây dựng đáp ứng được các yêu cầu theo quy định.
• Có bộ hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ hợp lệ theo quy định.
• Nhà ở trong tuyến phố, khu đô thị ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết phải tuân theo cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Cấp giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn

Chỉ cần đảm bảo nhà ở được xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn theo quy định.

Hồ sơ làm thủ tục bao gồm những gì?

Hồ sơ làm thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở cần chuẩn bị:

• Đơn xin cấp giấy phép xây dựng: Đây là mẫu đơn theo quy định, trong đó bạn cần cung cấp thông tin cụ thể về dự án xây dựng của mình.
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: Các loại giấy tờ này bao gồm sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc các loại giấy tờ pháp lý khác liên quan đến quyền sử dụng đất.
• Bản vẽ thiết kế xây dựng: Bao gồm nhiều loại bản vẽ khác nhau. Bản vẽ mặt bằng tổng thể công trình trên lô đất, bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình, bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng.
• Kỹ thuật: Sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình, bao gồm cấp thoát nước, cấp điện.
• Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy: Nếu công trình của bạn thuộc đối tượng phải tuân thủ quy định về phòng cháy, chữa cháy.
• Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng: Trong trường hợp pháp luật xây dựng yêu cầu.

Lưu ý: tùy vào điều kiện cụ thể của địa phương mà thủ tục xin giấy phép xây dựng sẽ yêu cầu bạn phải kèm thêm một số yêu cầu hoặc giấy tờ khác.

Do đó, bạn nên kiểm tra cụ thể tại Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi dự định xây dựng để đảm bảo hồ sơ của mình hoàn chỉnh và chính xác​.

Quy trình thủ tục xin giấy phép xây dựng

Nộp hồ sơ 

Cần phải nộp hồ sơ tại Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính của Ủy ban nhân dân cấp huyện. Hồ sơ cần bao gồm tất cả các giấy tờ đã liệt kê ở phần trước, như đơn xin cấp giấy phép, giấy tờ quyền sử dụng đất, bản vẽ thiết kế xây dựng, v.v.

Ủy ban nhân dân cấp huyện xét duyệt và xử lý hồ sơ 

Tiếp nhận hồ sơ:

Người tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ và đúng quy định của hồ sơ. Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, người tiếp nhận sẽ ghi giấy biên nhận và trao cho người nộp.

Trong trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa đúng quy định, người tiếp nhận sẽ hướng dẫn bạn hoàn thiện hồ sơ theo đúng quy định.

Xin ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước

UBND cấp huyện thực hiện đối chiếu điều kiện xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở với quy định của Luật Xây dựng 2014 và gửi văn bản xin ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về các lĩnh vực liên quan đến công trình nhà ở.

Lưu ý: Thời hạn xử lý tối đa là 12 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản xin ý kiến. Nếu sau thời hạn kể trên mà UBND cấp huyện vẫn không nhận được văn bản trả lời của cơ quan quản lý nhà nước thì được coi là đã đồng ý và chịu trách nhiệm về nội dung thuộc chức năng quản lý của mình..

Trả kết quả

Thời hạn giải quyết thủ tục xin giấy phép xây dựng thường kéo dài không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trong trường hợp cần xem xét thêm và không thể hoàn thành trong thời hạn trên, cơ quan cấp giấy phép phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư với lý do và thời gian gia hạn không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn.

Bạn nên lưu ý rằng, các bước và thời hạn trên có thể có sự biến đổi nhẹ tùy thuộc vào địa phương và cơ quan cụ thể đang giải quyết hồ sơ. Để đảm bảo thông tin chính xác và cập nhật, liên hệ trực tiếp với cơ quan hành chính tại địa phương mình​.

Nhận giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Cấp giấy phép xây dựng nhà ở trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đầy đủ hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở hợp lệ;

Trường hợp đến hạn cấp giấy phép xây dựng nhưng cần phải xem xét thêm (không quá 10 ngày), UBND cấp huyện thực hiện:

• Thông báo bằng văn bản cho người nộp hồ sơ biết lý do;
• Báo cáo cho cấp trên (cơ quan quản lý trực tiếp UBND cấp huyện) xem xét và chỉ đạo thực hiện.

Quy định về thiết kế xây dựng nhà ở

Dưới đây là những nội dung quan trọng liên quan đến thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ:

Quy định chung

Phù hợp với quy hoạch xây dựng: Thiết kế nhà ở phải tuân thủ các quy hoạch xây dựng chi tiết (nếu có), như quy hoạch đô thị, khu vực nông thôn, hoặc khu vực bảo tồn.

Tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng: Thiết kế phải đảm bảo các tiêu chuẩn về kết cấu, an toàn cháy nổ, môi trường, và các yêu cầu kỹ thuật khác.

Do đơn vị có năng lực thiết kế thực hiện:

• Nhà ở dưới 3 tầng hoặc có tổng diện tích sàn nhỏ hơn 250m²: Chủ đầu tư có thể tự thiết kế hoặc thuê tổ chức, cá nhân đủ năng lực.
• Nhà ở từ 3 tầng trở lên hoặc diện tích sàn từ 250m²: Thiết kế phải do tổ chức hoặc cá nhân có chứng chỉ hành nghề thực hiện.

Quy định chiều cao và mật độ xây dựng

Chiều cao công trình: Phụ thuộc vào quy hoạch từng khu vực, thường không được vượt quá giới hạn quy định tại địa phương.

Ví dụ: Khu đô thị trung tâm thường giới hạn chiều cao từ 3 – 5 tầng.

Mật độ xây dựng: Mật độ xây dựng tối đa tùy thuộc vào diện tích lô đất. Theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (QCXDVN 01:2021), quy định như sau:

• Đất dưới 50m²: Mật độ xây dựng tối đa 100%.
• Đất từ 50m² – 75m²: Mật độ xây dựng tối đa 90%.
• Đất từ 75m² – 100m²: Mật độ xây dựng tối đa 80%.
• Đất từ 200m² trở lên: Mật độ xây dựng giảm dần, tùy theo quy định cụ thể.

Quy định về khoảng lùi xây dựng

Khoảng lùi được xác định dựa trên chiều cao công trình và quy hoạch đường phố

Đối với nhà ở mặt phố:

• Đường lộ giới dưới 19m: Không yêu cầu khoảng lùi, được xây dựng sát ranh giới đất.
• Đường lộ giới từ 19m trở lên: Khoảng lùi từ 2m – 6m tùy chiều cao công trình.

Đối với nhà ở trong hẻm: Phụ thuộc vào lộ giới hẻm và quy định địa phương.

Quy định an toàn xây dựng

• Thiết kế nhà ở riêng lẻ phải đảm bảo khả năng chịu lực, ổn định công trình, và khả năng kháng chấn (nếu nằm trong vùng nguy cơ động đất).
• Bố trí lối thoát hiểm, phòng cháy chữa cháy đối với nhà cao tầng hoặc nhà xây dựng tại khu đông dân cư.
• Đảm bảo không ảnh hưởng đến kết cấu nhà liền kề, đặc biệt đối với nhà xây sát ranh giới đất.

Quy định về hệ thống kỹ thuật trong thiết kế nhà ở riêng lẻ

• Hệ thống thoát nước: Thiết kế phải đảm bảo thoát nước mưa, nước thải phù hợp không gây ngập úng, hay ảnh hưởng khu vực xung quanh.
• Hệ thống điện và cấp nước: Tuân thủ tiêu chuẩn kỹ thuật, đảm bảo an toàn và khả năng cung cấp ổn định.
• Thông gió và chiếu sáng: Thiết kế phải tạo điều kiện thông gió tự nhiên và ánh sáng phù hợp, đặc biệt đối với nhà cao tầng hoặc nhà trong ngõ hẹp.

Quy định về kiến trúc và cảnh quan

Nhà ở tại đô thị phải đảm bảo hài hòa với kiến trúc xung quanh, không gây mất mỹ quan đô thị.

Ở các khu vực đặc thù (như khu phố cổ, khu bảo tồn văn hóa), thiết kế phải tuân theo quy định riêng về kiến trúc, chiều cao và màu sắc.

Các giấy tờ cần thiết khi xin phép thiết kế nhà ở riêng lẻ

Trước khi thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở, bạn cần chuẩn bị các tài liệu sau để nộp kèm:

• Bản vẽ thiết kế mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng công trình.
• Bản đồ vị trí, sơ đồ khu đất.
• Chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan khác.

Quy định nhà ở sát ranh giới đất

• Nhà ở được phép xây dựng sát ranh giới đất nếu không có quy định khác tại địa phương.
• Không được thiết kế cửa sổ mở thẳng ra phần đất của nhà bên cạnh. Nếu cần, phải tuân thủ khoảng cách tối thiểu theo quy định (thường là 2m trở lên).

Quy định bảo vệ môi trường và không gian công cộng

• Không xả thải, đổ vật liệu xây dựng gây ảnh hưởng đến khu vực xung quanh.
• Hạn chế tiếng ồn, bụi bẩn trong quá trình thi công.

Các trường hợp miễn giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Những trường hợp không cần làm thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở.

• Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500. Với điều kiện các dự án này đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét và phê duyệt.
• Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch xây dựng khu chức năng, quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thô. Có nghĩa là các công trình xây dựng ở khu vực nông thôn không thuộc khu vực có quy hoạch cụ thể thì không cần xin giấy phép.
• Nhà ở riêng lẻ tại miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng. Đây là trường hợp đặc biệt dành cho các khu vực miền núi và hải đảo, nơi không có quy hoạch xây dựng chi tiết.

Tuy nhiên, bạn vẫn cần thông báo thời điểm khởi công công trình cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định.

Điều này đảm bảo công trình tuân thủ quy định về an toàn, quy hoạch và phát triển đô thị hoặc nông thôn.

Các câu hỏi thường gặp khi xin cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

• Nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng ở đâu?
• Thời gian xử lý hồ sơ xin giấy phép xây dựng là bao lâu?
• Lệ phí xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ là bao nhiêu?
• Nếu xây nhà mà không xin giấy phép thì có bị xử phạt không?
• Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ có thời hạn bao lâu?
• Làm sao để biết đất xây dựng có nằm trong quy hoạch không?
• Có cần thuê đơn vị thiết kế bản vẽ để xin giấy phép không?
• Nếu không đồng ý với quyết định từ chối cấp phép, tôi phải làm sao?
• Nhà xây dựng trên đất thuê có xin giấy phép được không?